הזרקורים האירו בשלל צבעים את שמי העיר תל אביב, שלטי החוצות הבטיחו "פרויקט של פעם במאה שנה",
ההדמיות טיפחו חלום של פרוור ירוק ורגוע עם קניון אופנתי ופארק עצום, התקשורת פימפמה את מסע הפרסום – והישראלים נהרו ברפלקס מותנה כדי לא להחמיץ את הזדמנות חייהם: לרכוש דירה בשכונה החדשה שתקום במשולש הרחובות קרליבך-בגין-חשמונאים, לפני שהמחירים יקפצו.
בזמן האחרון מתברר למאות הדיירים שממתינים לאכלוס (מעל 700 דירות כבר נבנות, עוד 1,200 יתוספו בשרשרת המגדלים שייבנו בשלב הבא), כי מוטב להתבונן היטב בתמונה המלאה. זו תהיה שכונה צפופה בין כבישים סואנים עם בעיות חניה, פארק שצריך לשלם עליו דמי תחזוקה, ואלפי עוברים ושבים ביום ובלילה שיפרו את השלווה שהובטחה. בסופו של דבר, זו עוד שכונה בלב עיר מצטופפת עם קו רקיע תוקפני.
האם זה רע לעיר תל אביב עצמה? לא בהכרח, אולי להיפך: במקום שכונה מסוגרת שאינה תורמת דבר לסביבתה, ייהנה גם הציבור הרחב ממנה. אלא שהרבה דיירים סבורים שזה רע להם עצמם, כבעלי הנכסים שיתגוררו במתחם הצפוף או ירצו לממש את הנכסים. כעת הם באים בטענות לעירייה על מה שהם רואים כפגיעה באיכות החיים שהובטחה להם, הסתרת מידע והורדת ערך הנכסים. "גינדי השקעות" טוענת כי אינה צד בעניין.
>> במקביל: משטרת דיזנגוף הופכת למלון בוטיק - ועוברת לבניין בייעוד ציבורי
על הדמיה ומציאות
הפער בין חלומות ומציאות הוא גם הפער בין הדמיות לבין המציאות. היו לא מעט תקדימים בישראל של פרויקטי מגורים ששיווקו הדמיות לא מדויקות, בלשון המעטה. אחד המקרים היה של גינדי עצמה, מאוד קרוב לכאן, במתחם שרונה. בכתבה שהתפרסמה ב"גלובס" ב-2009, הראה דרור מרמור כיצד מתעלמות ההדמיות של שלושת המגדלים מהמציאות
הסופית של מתחם שרונה, ומציגות רק חצי ממתחם המגורים ופחות מ-10% מכל מהלכי הבנייה שמתוכננים במתחם.
במקרה הנוכחי, טוענים התושבים כי מבנה הציבור המרכזי בשוק הסיטונאי עומד להסתיר להם את האור והאוויר, בהיותו צמוד לאחד הבניינים כדי 15 מטרים בלבד. ההדמיה המקורית, שאפשר לראות כאן, אמנם הציגה את מבנה הציבור מול שורת הבניינים, אך מהו גובהו של הבניין בהדמיה לעומת הגובה שלו באמת? ומדוע מסרבים בעירייה וב"גינדי" לספר לדיירים, למרות דרישתם במעמד בכירי העירייה, מה יהיה גובהו של הבניין הזה?
הרביעי בסטריפ התיאטראות במרכז ת''א
אחד הדיירים טוען, בשיחה עם ערוץ האדריכלות של Xnet,
כי כאשר התעניין בדירה בפרויקט "אז אומרים לך שתהיה רצועה שעליה יהיו מבני ציבור. מאחורי תחנת הדלק של קרליבך יהיה מוזיאון, באמצע יהיה קאנטרי-קלאב, ובדופן של רחוב החשמונאים יהיה בית ספר. אומרים לך שהמוזיאון יהיה בערך חמש קומות לגובה, ושהסמטה שלאורך הקטע הזה תיקרא 'רחוב המוזיאון'".
ואמנם, כדי לוודא שהשכונה הגדולה אינה מתחם מסוגר אלא משולבת בחיי העיר, החליטו המתכננים בעירייה להטמיע בה שימושים ציבוריים - קאנטרי-קלאב, בית ספר, מוזיאון תחת המיתוג המטושטש "חלל תערוכות", שאת תוכניותיו חשפנו ב-Xnet, וגם פארק גדול עם טעות בולטת בתכנונו: במקום להגדיר אותו כפארק עירוני אמיתי, שנעים ונוח לגשת אליו מהרחובות קרליבך וחשמונאים, תוכנן פארק מוגבה ב-8.5 מטרים מעל קניון האופנה, שאמור להיות הלב המסחרי של השכונה.
טענות הדיירים:
1. החניון לא יספק את דרישות הדיירים, מבקרי הקניון ובאי התיאטרון
2. מסתירים מהם את גובה הבניין, שיחסום מבט לבניינים הסמוכים
3. רעש בגלל אלף צופים שיגיעו מדי ערב למתחם
4. מדוע צריך להעביר בכלל את התיאטרון מיפו?
5. מדוע עליהם לשלם על תחזוקת הפארק אם הוא פרטי-כביכול?
אבל איזה עובר-אורח ירצה לטפס כדי להגיע לפארק? הניסיון הישראלי כבר סיפק את התשובה, והראיה היא "פארקים" מזויפים כמו "גן השעות היפות" מעל החניון של מלון דן פנורמה, הגג המוחמץ של "גן העיר" ושאר גינות סגורות שתושבי העיר מדירים מהן את רגליהם.
אפילו המתכננת של הפארק, אדריכלית הנוף הנודעת מרתה שוורץ, ש''גינדי'' הבליטה את שמה בקמפיין, התנערה מהפרויקט ואמרה ל-Xnet: "זה לעולם לא יוכל להיות פרויקט נוף טוב. חלל ציבורי אמיתי צריך להיות בקומת הקרקע. ביקשו מאיתנו לתכנן גן עילי בעבור אלפי האנשים שיגורו מסביב ובשביל האנשים שיגיעו מהקניון שממוקם מתחתיו (...) למה צריך להיות שם מרכז קניות? בשביל לעשות כסף. הכל זה כסף".
ההגדרה של הפארק היא שפ"פ (שטח פרטי פתוח), והיא סותרת את עצמה כפי שזה נשמע: שטח פתוח לא יכול להיות פרטי, אלא רק מסווה לשטח פרטי שכביכול פתוח לציבור הרחב. אם התושבים חשבו שהם מרוויחים כאן פארק ענק בקריצה, מתברר להם בינתיים שהם משלמים עליו. ל-Xnet נודע, כי התושבים ישלמו את דמי התחזוקה של הפארק – הם ולא העירייה.
לא רק שהתגלית הזו מגדילה את דמי האחזקה החודשיים של הדיירים, אלא שכעת הם מודאגים מכך שהפארק דווקא כן יתמלא בעוברים ושבים. הסיבה לכך היא השינוי בייעודו של מבנה הציבור. מבלי לספר לתושבים או לציבור כולו, הוחלט בעירייה לבטל את חלל התערוכות המתוכנן ולהסב אותו למשכן החדש של תיאטרון "גשר", הפועל בשנים האחרונות באולם "נגה" בשדרות ירושלים ביפו.
המעבר של "גשר" נחשף כאן לראשונה, וכך גם ההדמיות של הבניין. משרד האדריכלים קימל-אשכולות, שזכה בתחרות המקורית לתכנון פורום התערוכות, נדרש לשנות את הבניין כדי להתאימו לייעוד החדש שלו: תיאטרון בעל שני אולמות, שיאכלסו יחדיו אלף צופים בערב – 600 באולם הגדול ו-400 בקטן.
מראה מעל הגשר
דייר שרכש דירה באחד הבניינים שנמצאים מול המוזיאון, במרחק נגיעה ממנו, מספר: "לפני שנתיים הודלף לי שהמוזיאון יהיה יותר גבוה מבנייני המגורים. ביקשתי פגישה עם המהנדס ואיש השיווק של גינדי, נפגשנו איתם ואמרו לנו: 'זה יותר נמוך ממך (מהדירה שלך, א"כ)". בינתיים, ביום האחרון של 2014, התכנסה הוועדה המקומית והחליטה לאשר את בקשת העירייה לבטל את המוזיאון המתוכנן ולהעביר אליו את תיאטרון "גשר". ההחלטה לא פורסמה, וגם לתושבים היא הגיעה בדרך מקרה בחלוף כמה חודשים. המעטפת הצרה של הבניין נותרה על כנה והציבה לאדריכלים אתגר לא פשוט: זהו בניין צר מאוד ביחס לתיאטראות מקובלים, אם נזכרים לרגע ב"הבימה", "הקאמרי" או "בית ליסין" הסמוכים.
אלא שהבניין יהיה הרבה יותר גבוה מהמוזיאון, אולי גם רחב ממנו: במקום לספור את תשע הקומות ממפלס הרחוב, כפי שהיה במקור, הוחלט לספור אותן ממפלס הפארק – 8.5 מטרים מעל הרחוב, כשלוש קומות מעל התכנון המקורי. "קיימות סתירות בהגדרת המפלס הקובעת: בתשריט מצוין מפלס הכניסה הקובעת כמפלס הפארק, ואילו בתקנון כמפלס הרחוב", נכתב בפרוטוקול הוועדה, שהחליטה להיצמד לתשריט ולא לתקנון ולאשר את ההגבהה. המשמעות מבחינת הדיירים היא ברורה: לא רק הקומות התחתונות יתבוננו בקיר של התיאטרון מקרוב מול החלון, אלא קומות נוספות. אבל כמה קומות כאלה? העירייה והיזם סירבו למסור את הגובה הסופי של הבניין. "אנחנו מתקשים לפענח, אבל אין ספק שעוברים את ה-14 קומות", טוען אחד הדיירים.
אגב, בהחלטת הוועדה צוין כי "יש להציג בבניין התיאטרון פיתוח לחזית החמישית ולקיר הפונה לבנייני המגורים לשביעות רצון מהנדס העיר".
החשש: תחרות על מקומות חניה
דיירי השוק הסיטונאי, ששמעו על המהלך במקרה ולא בהודעה מסודרת, כועסים: הן על ההפתעה וחוסר השיתוף מצד היזם והעירייה, והן על ההשפעה העתידית עליהם. בניגוד לחלל התערוכות, שאותו דמיינו כבניין דליל-מבקרים שפועל בשעות היום, הרי שהשכן החדש שלהם יפעל בעיקר בשעות הערב והלילה. דיירי הקומות התחתונות ייאלצו לאטום את החלונות, אם שיחותיהם של מאות הצופים בדרך להצגה וממנה יפריעו את שלוותם.
החשש המשמעותי יותר נוגע לעומסי התנועה. לתיאטרון אין כניסה נפרדת, והצופים (כמו גם השחקנים ועובדי התיאטרון בשעות ההצגה) יחפשו חניה באותו חניון בכל ערב. "נדרשות גם חניות לאוטובוסים כאשר מדובר בתיאטרון", כתב אחד הדיירים, "ולא ברור אם נעשו ההתאמות הנדרשות לאחר שהחניון כבר נבנה למעשה. דמיינו לעצמכם איך המתחם ואזור החניה ייראו ביום חמישי בערב כאשר הקניון בשיא הפעילות, הקאנטרי בשיא פעילות ועוד אלף איש מגיעים לתיאטרון ומסתובבים בפארק". לדבריו, "חשוב לציין שכולנו בחרנו לגור במרכז תל אביב והיה ברור לנו שיש באזור עומסי תנועה. עם זאת, תוספת התיאטרון משנה את כללי המשחק ועתידה להפוך מקום שוקק ומלא חיים למקום שהגישה אליו תהפוך להיות למשימה קשה ובלתי נסבלת על בסיס יומי".
באפריל נפגשו מאות דיירים עם אנשי העירייה, שהציגו לפניהם את התוכנית הסופית עם התיאטרון. "אנשים רצו לדעת מה יהיה גובה הבניין, ביקשנו הדמיה שתראה לנו איך הוא יושב מול הבניינים – ולא קיבלנו", טוען אותו דייר. " אדריכל העירייה רק דיבר על הרכבת הקלה, ועד כמה היא תחבל לדיירים בזמן העבודות. חמש דקות לפני סוף הפגישה, קמתי מהכיסא ודרשתי תשובה. אמרו שהגובה יהיה 70 מטר".
- מ"גינדי השקעות" נמסר בתגובה:
על התיאטרון: "ההחלטה להעברת תיאטרון גשר היא בסמכות עיריית תל אביב, על קרקע בבעלות עירונית ובאחריות הרשות המקומית. תכנון המבנה, המכרז להקמתו וכך גם עבודות הביצוע מנוהלות על ידי העירייה, ואין לגינדי נגיעה או השפעה בנושא. גינדי עידכנה את נציגות הדיירים מיד עם קבלת ההחלטה על ידי העירייה, ונציגות הדיירים פועלת לפתרון המחלוקת מול העירייה".
על הפארק: "הפארק השכונתי יהיה ייחודי מסוגו וישרת בעיקר תושבים בבניינים המקיפים אותו. עניין אחזקת הפארק סוכם עם הרוכשים כבר בהסכם הרכישה והיה ידוע לכל הצדדים".
על ההדמיה: "ההדמיה המקורית שהוצגה לדיירים היא חלק מתוכנית העיצוב המאושרת, שהייתה בתוקף במועד הרלוונטי. לגינדי אין חלק בשינוי תוכנית העיצוב והיא אינה מעורבת בתכנון התיאטרון".
- עיריית תל אביב-יפו מסרה בתגובה: "העירייה בחנה מספר חלופות והחליטה להקים מרכז תרבות במתחם המתחדש של השוק הסיטונאי, הנמצא על 'ציר התרבות' העירוני סמוך למערכת הסעת המונים (קרבה לתחנות קו אדום וירוק). ההחלטה תואמת את הכוונה המקורית של תוכנית בניין עיר שחלה במקום, המגדירה כי במקום ייעשו שימושים ציבוריים כגון שירותי תרבות, ספורט וחינוך, שיהיו מושכי קהל.
"ההחלטה התקבלה משיקולים מקצועיים, ובניגוד לנטען, כאשר גובשה התוכנית העיצובית היא הועלתה לאתר העירוני לעיון כל המעוניין. תקני חנייה ועומסי התנועה נבחנים במסגרת הכנת התוכנית באישור אגף התנועה והוועדה המחוזית. התוכנית לקחה בחשבון את הימצאותו של מבנה ציבור בסדר גודל כזה".
מי יחליף את תיאטרון "גשר" ביפו?
"טרם נקבע שימוש חדש למבנה. החלופות עודן נבחנות".
- בתיאטרון "גשר" מסרו כי החוזה מול העירייה טרם נחתם סופית, וסירבו לענות לשאלה מדוע הם עוקרים ממשכנם הנוכחי. משרד "קימל אשכולות" לא הגיב.
>> 500 מטר מכאן: איך הפכה המרכזייה של בזק לתחנת משטרה עם הכנה לבית מלון?
