"מה עדיף - מגרש חניה או מגדל?" שואל בחיוך בעל מכולת ברחוב הירקון, שבסמוך אליה יתרומם בקרוב מלון רב-קומות. "ברור שיותר משתלם מגדל", הוא משיב. מגרשי החניה לאורך הרחובות הירקון והרברט סמואל, הסמוכים לחוף הים של תל אביב, לא יישארו כפי שהם לאורך זמן: אחד אחר השני הם הופכים לאתרי בנייה של גורדי שחקים, שחוצצים בין תושבי העיר לבין הים. המגמה שהתחילה בשנות ה-60 במלון "הילטון", והתרחבה לרצועת הבטון של בתי המלון בין כיכר אתרים לחוף גורדון, מתפשטת בשנים האחרונות דרומה לכיוון גבול יפו – והיא לא מתכוונת לעצור. ולא מדובר רק בבתי מלון, אלא גם במגדלי יוקרה (ראו מפה מצד ימין).

שקיפות תכנונית אינה ערך עליון במדינת ישראל: עיריית תל אביב סירבה למסור ל-Xnet רשימה מעודכנת של המגדלים העתידיים שעומדים להיבנות בעיר. את התוכניות ניתן למצוא רק באתר משרד הפנים, לאחר חיפוש מורכב במערכת הגיאוגרפית של העירייה (GIS). אלא שהדמיות אין שם, כך שהציבור המודאג יכול רק לנחש אם עומדים לבנות מגדל מול ביתו, ונותר חסר אונים ונטול ידע על המתרחש.

150 תושבים, שתהו על גורלה של הבנייה לגובה בעיר, התכנסו לפני כשבועיים למפגש בהנחייתה של סגנית מהנדס העיר, אורלי אראל. תחת הכותרת "מה הקטע עם המגדלים בעיר?" ניסתה אראל להרגיע את החששות ולהסביר כי תוכנית המתאר החדשה של העיר תגביל את המגדלים לאזורים מסוימים - כמו שדרות רוטשילד, גדות נתיבי איילון ורחוב אילת (מתחם המסילה). ומה לגבי קו החוף? שם ניתן לבנות מגדלים עד 25 קומות, בתוכניות שכבר אושרו או ממשיכות לקבל אישורים כיום. בהרצאתה הודתה אראל, כי המצב העכשווי בחוף הוא "כאוב מאוד". מדובר בתוכניות שאושרו לפני שנים רבות, היא הסבירה. "אני לא יודעת מה היינו ממליצים כעת אם לא היו כל המגדלים", היא אמרה, "כי בנייה של 5 קומות על קו החוף היא מספיק גבוהה כדי לחסום 3 קומות". לדבריה, העירייה מעודדת הקמת בתי מלון על החוף מכיוון ש"זהו מחולל תעסוקתי גדול מאוד ואנחנו לא רוצים אבטלה", ולכן, לדעתה, המתכננים בעירייה הם בני מזל: "יש לנו עובדות קיימות ואין לנו דילמות שאנחנו צריכים להתמודד איתן". אלא שהמציאות שונה מעט: חלק מהתוכניות מאושרות בימים אלה ממש, וכל התוכניות והמגדלים שמוצגים בכתבה זו אושרו באופן סופי בקדנציה של רון חולדאי, מאז שנכנס לתפקידו ב-1998 ואילך.

מה הבעיה עם מגדלים בחוף?

בשנים האחרונות עלתה המודעות לשמירה על ערכי הסביבה החופית. התוכניות להקמת מגדלים בחוף חיפה, למשל, עוררו את זעמם של פעילי הסביבה והובילו לשרטוט התוכנית הארצית להגנה על הסביבה החופית (תמ"א 13), שאוסרת על בנייה לאורך החוף. מאחר שהמציאות הבנויה לאורך חופי תל אביב לא איפשרה ליישם את התוכנית הזו, שורטטה תוכנית נפרדת לחופי תל אביב, בת ים והרצליה (תמ"א 13/4). אף שתוכנית זו לא אושרה באופן סופי, אומרת מתכננת מחוז תל אביב במשרד להגנת הסביבה, טל בן דב-כהן, כי הרשויות פועלות לפיה כבר ארבע שנים - כולל עיריית תל אביב שמיישמת את עקרונותיה בתוכנית המתאר. "התוכנית מנסה לאזן בין כל האינטרסים", סבורה בן דב-כהן, ומציינת כי מאז התוויית התוכנית "הפרויקטים מתאימים עצמם למצב הקיים, של מגדלים בגובה של עד כ-20 קומות. תמ"א 13/4 מנסה לחבר בין העיר לים באמצעות הרחובות הרוחביים, ולכן בכל תוכנית אנחנו מבקשים להרחיב את המדרכות ולייצר צירים ירוקים לכיוון הים".

האם נעשתה בדיקה רצינית בנוגע להשפעתם של המגדלים בקו החוף (ובכל העיר) על התושבים ועל האקלים בתל אביב-יפו? לא ברור. כששאלנו את אורלי אראל על כך – לא קיבלנו מענה. החוק, אגב, עומד לצד העירייה ואינו מחייב אותה לדרוש בדיקה כזו: תסקירי סביבה נעשים רק באופן נקודתי, בגבולות כל תוכנית וכל מגדל, בהתאם להנחיות משרד הפנים.

השפעה חריפה על העיר

פרופ' אדריכל גדי קפלוטו (הטכניון), שחוקר את השפעת הבנייה על תנאי הנוחות בשטחים הפתוחים בעיר, מביע דאגה ממצב הבנייה בחוף. לדבריו, למגדלים יש השפעה חריפה על האקלים העירוני, אך הבניינים נבדקים בוועדות באופן נקודתי ופרטני, ולא בראייה כוללת של הרקמה העירונית. קפלוטו מזהיר מפני הנזקים של מחסום המגדלים בקו החוף: 1. מגדלים בקו ראשון מול הים פוגעים בזכויות הנוף. "אפשר אמנם לטעון שמגדל אחד לא יחסום את כל חזית הים, אבל כשמאסה של מגדלים משוכפלת, מתחילה להיות בעיה חמורה, מכיוון שכל זכויות הנוף נפגעות. יותר הגיוני היה למקם את המגדלים הגבוהים מאחור". 2. מגדלים מגבירים את הרוחות בסביבתם הקרובה. מאחר שהבניינים שמאחוריהם נמוכים יחסית, המגדלים מגבירים את הרוחות באופן לא מידתי, בעיקר בגובה הולכי-הרגל ברחוב. קומות העמודים שנבנו בשעתו בתל אביב מתוך כוונה להחדיר בריזה נעימה בשעות הערב – נחסמו. אפשר היה לתכנן מגדלים על "במות" (פודיום), כמו שנעשה במגדל Seaone שנחנך לאחרונה, כדי להקטין את עוצמת הרוחות ברחוב, אך גם כאן עלול להיות נזק: "תכנון לקוי עלול לחסום את האוויר, את השמש ואת האור, ולהחמיר את התוצאה", מזהיר קפלוטו. 3. מגדלים פוגעים בזכויות שמש. אם בניין גבוה יוצר צל כבד על שכניו, הרי שאוסף מגדלים מסוגל להחשיך שכונה שלמה. המשמעות: פגיעה בצמחייה וצמצום אור השמש שמגיע לבתים של השכנים, בעיקר בחורף. "צל כזה לא יאפשר לחלונות בבניינים שכנים, לדודי שמש ולמערכות סולאריות אחרות להיות חשופים לשמש בצורה מספיקה", אומר קפלוטו. בערים כמו סן פרנסיסקו, טורונטו וניו יורק, כבר גובשו מסמכי מדיניות שמגדירים איך מתכננים מגדלים, כדי לא לפגוע בזכויות שמש ובזכויות אור. 4. מגדלים עלולים להחמיר את תופעת "איי החום העירוניים". "כמובן שניתן לתכנן מגדל חסכוני", אומר פרופ' קפלוטו, "אבל מגדלים גבוהים ורחובות צרים גורמים לחימום האוויר הכלוא ביניהם. בנוסף, העלייה במספר המכוניות באזורים אלה תורמת להחמרת התופעה, והטמפרטורה של האזורים הללו עלולה לעלות בשלוש-ארבע מעלות". 5. מה קורה למגדלים כשהם מזדקנים? בטון מזוין לא חי לנצח, והמגדלים בישראל עשויים מבטון. "טיח נופל, תריס מתייפח", כתב מאיר ויזלטיר על הבניינים המתפוררים של תל אביב, והבעיה מחריפה ככל שמתקרבים לחוף הים. נכון, תחזוקה שוטפת מאריכה את חיי הבניין (ובפרט כשמדובר בבית מלון מצליח), אך תחזוקה טובה אינה אחד ההישגים הבולטים של ישראל. מה יקרה עוד 50-60 שנה? אם היום מצדיקים את ההריסה והבנייה מחדש באמצעות הענקת זכויות בנייה גדולות, לאיזה גובה העיר עוד תוכל לנסוק?

חומת החוף של תל אביב - איך היא תיראה (מצפון לדרום):

הירקון 277 – מלון ''פאלאס''

במגרש הגדול הריק שבו מסתיימות שדרות נורדאו, מצפון לגן העצמאות ובדרך לחוף מציצים, ייבנה מלון בן 600 חדרים שגובהו 70 מטרים (כגובהו של מלון הילטון). תכנון: פייגין אדריכלים, יזם: אטבליסמנט (תוכנית 2187 ב', שאושרה ב-2006, והתקיים לגביה דיון נוסף בוולחו"ף ב-2011).

סוגר את שדרות נורדאו. מלון פאלאס (הדמיה: פייגין אדריכלים)
סוגר את שדרות נורדאו. מלון פאלאס (הדמיה: פייגין אדריכלים)

תוכנית פועלים ג'– רחוב הושע 6-22

מתחם של מבני מגורים בני 10 ו-12 קומות, שיתנשאו לגובה 46 מטר (מעל המותר ברובע 3, שבו ממוקם הפרויקט) התוכנית מגדירה מחדש 17 חלקות קטנות ל-5 בינוניות. במתחם יהיו כ-200 יחידות דיור. תוכנית תא/2611, מ-2005, בתכנון תשבי-רוזיו. תכנון מפורט: בר-אוריין אדריכלים.

רחוב הושע. יהפוך לשורה של בתים בני 10-12 קומות (צילום: נעמה ריבה)
רחוב הושע. יהפוך לשורה של בתים בני 10-12 קומות (צילום: נעמה ריבה)

הרברט סמואל 110, סמוך לשגרירות צרפת

תוכנית תא/2737, שאושרה ב-2004, מאפשרת בניית שני מגדלי מלונות בני 30 ו-14 קומות; תוקפה יפוג בקרוב. יזם: חניון "מלון יובל" ויוסף בוכמן, איש העסקים היהודי מפרנקפורט שמקים גם את "מגדל הדולפינריום", במסגרת הריסת הדולפינריום בהסדר עם העירייה. תכנון: רכטר-רוטמן.

מלון יובל אמור להיראות כך
מלון יובל אמור להיראות כך

הירקון 105, מאחורי הרברט סמואל 110

תוכנית תא/ 3790, שאושרה ב-2011, מבטלת באופן חלקי את התוכנית הקודמת. ייבנה מגדל בן 22 קומות בצורת מפרש ובו 161 חדרי מלון (ולא מגדל 14 קומות, כמו בתוכנית למעלה), במקום מלון "פרימה אסטור" הוותיק בפינת רחוב פרישמן. היזם: "פירמה מלונות". תכנון: לאה רובננקו.

מלון אסטור המתוכנן (הדמיה: לאה רובננקו אדריכלים)
מלון אסטור המתוכנן (הדמיה: לאה רובננקו אדריכלים)

כאן יקום המגדל. הירקון 105 (צילום: דור נבו)
כאן יקום המגדל. הירקון 105 (צילום: דור נבו)

הרברט סמואל 76-82 (יטבתה בעיר)

על המגרש יש שתי תוכנית למלונות. האדריכל אלישע רובין מתכנן מלון בן 24 קומות. ב-2011 פורסם ב"גלובס" כי באזור מקודמת תוכנית של יזם רוסי, שאותו מייצג עו"ד גד כרמי. כרמי ורובין סירבו למסור פרטים כלשהם על התוכנית. בעירייה אישרו כי נבחנת תוכנית למגדל באזור זה, אך ציינו שטרם התגבש תכנון מוסכם.

קפה יטבתה. העתיד גבוה (צילום: דור נבו)
קפה יטבתה. העתיד גבוה (צילום: דור נבו)

טרומפלדור 4-6

תוכנית תא/מק/3829 א', למגורים ומלונאות שאושרה ב-2012. היזמים הם חברת אקרופוליס. התוכנית, בתכנון בר אוריין אדריכלים ודני מסטר, כוללת שלושה מבנים לשימור ברחבי העיר. בבניין עצמו תיעשה תוספת של מגדל בן 13 קומות מעל למבנה לשימור – אין תקדים כזה בתל אביב - והקמת מבנה נוסף של 9 קומות. האדריכל הסביר שמכיוון שהפרויקט מיועד גם למלונאות התאפשר ניוד הזכויות. לדבריו, "הפרויקט הציל את הבניין לשימור", שלא היה ברשימת השימור.

למרות התחייבות העירייה ב-2008 שלא לאפשר ניוד של זכויות בנייה ממבנים לשימור מחמיר ברחבי העיר לפרויקטים לאורך קו החוף – הפרויקט הזה עושה זאת: במסגרת התוכנית מועברים 1207 מטרים רבועים זכויות בנייה משינקין 65, אלנבי 11 ודיזנגוף 149.

תקדים בעיר: בניין לשימור עם 13 קומות (בחלונות קופצים) מעליו (הדמיה: אנדו סטודיו)
תקדים בעיר: בניין לשימור עם 13 קומות (בחלונות קופצים) מעליו (הדמיה: אנדו סטודיו)

הרברט סמואל 64-70

"מגדלי דוד המלך", בין מגדל האופרה לרחוב טרומפלדור, שעליו כתבנו לראשונה כאן. היזם, אטבליסמנט, החל השנה לבנות את שני המגדלים – בית מלון ומגדל מגורים - בני 25 קומות מעל מבנה תחתון של שתי קומות. הפרויקט נעשה על-פי תב"ע תא/2077א', מאושרת מ-2005, בתכנון פייגין אדריכלים (משרד שמתמחה בבתי מלון ברחבי הארץ).

צמד המגדלים: מלון של ''קמפינסקי'' ומגדל דירות יוקרה (הדמיה: פייגין אדריכלים)
צמד המגדלים: מלון של ''קמפינסקי'' ומגדל דירות יוקרה (הדמיה: פייגין אדריכלים)

מלון אמבסדור - מול מגדל האופרה

"כיכר הכנסת", שבה מסתיים רחוב אלנבי ונשפך לים, תזכה (או תפסיד) בגורד שחקים מול מגדל האופרה הוורוד. מדובר בתוספת של 3 קומות מעל למבנה הישן הקיים ומגדל המתנשא ל-27 קומות (כ-86 מטרים). הפרויקט כולל שטחי מלונאות, מגורים ומסחר, ושטח בנוי בסך 500 מ"ר עבור הציבור. האדריכל ישראל גודוביץ וצבי גבאי תיכננו את התב"ע. תוכנית תא/ 3641/ מח מ- 2010.

מימין מגדל האופרה, משמאל המגדל המתוכנן מעל מלון ''אמבסדור'' (הדמיה: קו מתאר אדריכלים)
מימין מגדל האופרה, משמאל המגדל המתוכנן מעל מלון ''אמבסדור'' (הדמיה: קו מתאר אדריכלים)

הירקון 33-37

השטח מסומן במערכת הגיאוגרפית של העירייה לתכנון עתידי. ככל הנראה מתוכנן כאן מגדל בן 21 קומות.

מתחם הרב קוק

תוכנית תא/3831, שאושרה ב-2009, אישרה ליזם אבי רומנו (בעלות הקרקע פרטית ושל עיריית תל אביב) להקים כאן מגדל מגורים ומסחר בן 20 קומות. תכנון: בר-אוריין אדריכלים וקייזר-קייזר-לקנר. הדמיה בקישור המצורף.

הרברט סמואל 24

תוכנית "עזרא ונחמיה" (כשמם של הרחובות שהיא נמצאת בהם), תא/2272, אושרה ב-2000. משרד האדריכלים פירשט-מזור תיכנן לפי התב"ע שני מגדלים בני 14 קומות הכוללים מסחר, משרדים ו-100 יחידות דיור. בר-אוריין אדריכלים נמצאים ב"שלבי גישוש ראשוניים" בנוגע לתכנון הפרויקט.

המגרש (במרכז הצילום) שעליו ייבנה הפרויקט. מימין: כאן ייבנה מגדל ליאון (צילום: דור נבו)
המגרש (במרכז הצילום) שעליו ייבנה הפרויקט. מימין: כאן ייבנה מגדל ליאון (צילום: דור נבו)

הרברט סמואל 18

"מגדל לאון", בתכנון פירשט-מזור. התוכנית, תא/4099, תאפשר בניית מגדל עד 22 קומות, הפרויקט כולל מגורים, מלונאות ומסחר. התוכנית טרם הופקדה ואושרה.

מגדל ליאון. הרברט סמואל 18 (הדמיה: פירשט – מזור אדריכלים)
מגדל ליאון. הרברט סמואל 18 (הדמיה: פירשט – מזור אדריכלים)

הרברט סמואל 10

פרויקט של קבוצת האחים עופר. זהו מגדל מגורים בתכנון רני זיס ואורלי שרם, שנמצא בשלבי בנייה מתקדמים. הוא תוכנן על פי תוכנית תא/2609 שתיכננו פירשט-מזור ושאושרה ב-2001.

הבנייה בעיצומה. מגדל היוקרה בהרברט סמואל 10 (הדמיה: סטודיו 84)
הבנייה בעיצומה. מגדל היוקרה בהרברט סמואל 10 (הדמיה: סטודיו 84)

הרברט סמואל 8

מרחב כרמלית ירקון, סמוך לשוק הכרמל (תוכנית תא/4055). האדריכל: דני קייזר. מדובר בפרויקט "מלונאות, מגורים ושימושים ציבוריים". אלה למעשה שני מגרשים: הראשון הוא מגרש פרטי, שעליו ייבנה מגדל עד 20 קומות; על השני, בבעלות עיריית תל אביב, ייבנה מגדל בגובה של עד 23 קומות, כולל שטחי ציבור. התוכנית טרם הופקדה ואושרה.

הרברט סמואל 8 (הדמיה: קייזר-קייזר-לקנר)
הרברט סמואל 8 (הדמיה: קייזר-קייזר-לקנר)

פרויקט הדולפינריום

שני מגדלים – מלון ומגורים, בני 28 קומות ושטח ציבורי - יוקמו כאן ביוזמת העירייה ואיש העסקים היהודי-גרמני יוסף בוכמן, בתכנון גיורא רוטמן. התוכנית עומדת בפני הפקדה. שטח הדולפינריום יפונה לטובת שטח ציבורי פתוח שימשיך את הטיילת הקיימת, והמגדלים יוקמו בצד השני של הכביש במסגרת הסכם העברת שטחים בין העירייה ליזם. אף שבפרויקט מעורבים שטחים ציבוריים והעובדה שהוא נעשה בשיתוף העירייה, לא הועברו לידי Xnet מסמכי התוכנית למרות בקשות חוזרות ונשנות.

הדמיה של מגדל הדולפינריום. עשויה להשתנות
הדמיה של מגדל הדולפינריום. עשויה להשתנות

''העירייה הייתה יכולה לשלוט בגובה''

חברת מועצת העירייה מטעם "עיר לכולנו", רחל גלעד וולנר, טוענת שהשלב הנוכחי של הקמת המגדלים ברחוב הירקון הוא פגיעה ב"קו שני" – כמו המגדל ברחוב הרב קוק, או זה שייבנה ברחוב טרומפלדור. "נראה שפקידי העירייה התיישבו עם המדיניות של חולדאי באופן בוטה", היא מתרעמת. "יש מגדלים שנבנים על קרקעות של העירייה, והעירייה הייתה יכולה לשלוט בגובה". לדבריה, לפרויקטים האלה יש השפעה ניכרת על העיר ולכן הם צריכים להיבנות בידיעת התושבים ובהליך של שיתוף ציבור.

חברת מועצת העיר (מרצ), מיטל להבי, טוענת ש"לא ממש סופרים את הוועדה המקומית (חברי מועצת העיר, נ"ר). הרבה החלטות שקשורות לתל אביב-יפו מתקבלות בוועדה המחוזית, וראש העירייה, שאמור לשבת שם, לא ממש נמצא שם כדי לייצג ולהגן על תושבי עירו ועל האינטרסים שלהם". להבי ממקדת את הבעיה בהיעדרה של תוכנית מתאר, וכתוצאה מכך מתאפשרת בנייה פרועה של מגדלים ש"צומחים מתוך מסמכי מדיניות (מסמכים שמאפשרים בניית מגדלים באזור נקודתי בעיר, נ"ר). אלו מסמכים שלא מופקדים ולא פתוחים לדיון ציבורי, ושלא ניתן להתנגד להם". מסמך המדיניות - שאין לו תוקף סטטוטורי - פותח לטענתה את הפרצה לבאים בעקבותיו.

''כל קו החוף בעייתי נורא''

מדוע עיריית תל אביב-יפו ממשיכה לאשר בניית מגדלים, בטרם אושרה תוכנית המתאר? מהנדס העיר לשעבר, האדריכל ישראל גודוביץ', משער שהסיבה לכך היא משפטית, ושהיא אינה מותירה למתכנני מחלקת ההנדסה הרבה ברירות. "הפיצויים שיידרשו לשלם לכל מי שיתלונן 'למה לאחד אישרו ולאחר לא' היא מאוד גבוהה", הוא אומר. "כל קו החוף הוא בעייתי נורא. זו קונספציה משנות ה-70, והיה אפשר לפתור אותה אם היו משקיעים קצת שכל. כשאני רואה את זה מגג הסטודיו שלי, זה לא מראה מלבב".

אלא שגם גודוביץ' לקח חלק בתכנונו של אחד המגדלים הללו, שאמור לקום בשפך רחוב אלנבי לים, מול מגדל האופרה (תוכנית שאושרה ב-2010). היזם, אגב, הוא וואליד אבולעפיה. "ניסינו לפתור את הציר האומלל של רחוב אלנבי", מצהיר גודוביץ', ומדגיש כי החליט "לקחת את המקרה המורכב על עצמו". לדבריו, "הבעיה הייתה איך ליצור הרמוניה בכיכר, ומצד שני לא לחזור על הטעות של מגדל האופרה. ניסיתי לתת איזון נכון למפלצת עם הדירוגים הוורודים (מגדל האופרה, נ"ר), והכנסתי את כל זכויות הבנייה ל-400 מ"ר, כשבכל קומה תיכננתי רק שתי דירות". על התכנון המפורט עמל האדריכל צבי גבאי, מי שתיכנן את מגדל נווה צדק - שמאבק התושבים נגדו לא צלח, ואף הוליד שורה של מגדלים נוספים בעקבותיו.

גודוביץ. מקים מגדל (צילום: דור נבו)
גודוביץ. מקים מגדל (צילום: דור נבו)

הכל התחיל בהילטון

האדריכלית ד"ר טליה מרגלית מגוללת בעבודת הדוקטורט שלה, "פוליטיקה של סדר 'אקראי'", את הבנייה לגובה בתל אביב. מדיניות התכנון בה הונהג פיזור "אקראי" של מגדלים בעיר, מתבטא כפי שמסבירה מרגלית גם לאורך קו החוף. ותחילתה כאמור בבניין מלון הילטון. המבנה שתכנן יעקב רכטר, קבע סטנדרטים חדשים לממדי הבנייה המלונאית בישראל. ב-1965, כשנחנך, הפך המגדל בן 17 הקומות למלון הגבוה בישראל.

כבר ב-1962 הביעו עיתונאים שונים מורת רוח על כוונותיה של העירייה למכור 17 דונמים משטחי גן העצמאות. משה בן שחר כתב בעיתון החירות: "עיריית תל אביב סוחרת באדמות שנועדו לגנים ציבוריים ולמשחק לילדים". הוא הוסיף, כי במהלך של מכירת הקרקעות מבקשת העירייה "לשנות את מעמדו של חוף תל אביב להוציאו מרשות הציבור ולהפכו לקניין פרטי של חברות ובודדים". גם סופר "הארץ", עמוס אילון, שאל באותה שנה אם "החוף התל אביבי רכוש פרטי או ציבורי?" והדגיש כי "תל אביבים אדישים לעירם". את פתיחתו של המלון כבר ליוו קולות אחרים. בספטמבר 1965 נכתב בעיתון "דבר": "מלון הילטון יוסיף חוליה חסרה בשרשרת של מלונות הילטון במזרח התיכון. זו תהיה התוספת החיננית והתוססת ביותר".

הילטון, בודד על הצוק. נתן את האות למגדלים הבאים (צילום: דוד רובינגר)
הילטון, בודד על הצוק. נתן את האות למגדלים הבאים (צילום: דוד רובינגר)
המגדלים שבאו אחרי הילטון לא נחתו שם במקרה. בשנות ה-20 הגיעו לאזור החוף בין רחובות בן גוריון וגורדון פליטים מיפו, שהקימו את מחלול א' ומחלול ב', מדרום ל"הילטון" של ימינו. בשנות ה-50 החלה העירייה לגבש תוכנית לפינוי משכנות העוני. בביטאון "ידיעות עיריית תל אביב" פורסמה תוכנית האב של פרופ' הורוביץ, שב-1954 תיכנן להפוך את רצועת החוף לפארק. בספר "עיר עם קונספציה" כותב נתי מרום, כי פרנסי העיר רצו שהים יהפוך לגולת הכותרת של החזון הדמוקרטי-ציבורי של העיר. מרום מצטט מתוכניתו של הורוביץ: "התוכנית מציעה שאנשי תל אביב-יפו יהיו הבעלים החוקיים של כל חוף הים – ירושתם החוקית". חזונו של הורוביץ היה חיסול משכנות העוני לטובת פארקים. מהלך זה, שהיה בעייתי בפני עצמו, הפך לבעייתי עוד יותר עם הפרטת החוף ומסחורו. למרות התנגדות תושבי מחלול, פרנסי העיר היו נחושים. ב-1961 ציטט העיתונאי מ.מייזלס ("דבר") את חבר מועצת העיר, ד.יוטן: "זה ללא ספק לטובת העיר אם הנוף בשכונת מחלול ישתנה, ואסור לעירייה להיכנע ללחץ של תושבי השכונה. הם תובעים יותר ממה שמגיע להם". אלא שתוכנית מס' 743 מ-1962 מלמדת כי העירייה שינתה במהרה את כוונותיה. התוכנית, שמשתרעת על קו החוף מצפון לרחוב בן גוריון (אז קק"ל) ועד רחוב גורדון, על פני 70 דונמים, תיכננה מחדש את האזור הפתוח כמתחם מלונאות. "רבי קומות שיכילו 1200 חדרי מלון", נכתב בה. בתי מחלול סומנו להריסה, והאזור חולק ל-3 חלקים א', ב' וג'. חזון הפארק נגוז.

עם העלייה בתיירות והאופוריה שאחרי 1967, עוצמת הבנייה באזור גברה. על השטחים שפונו ב-1965 החלו לקום מלונות גבוהים בזה אחר זה: ב-1973 הוקם מלון "שרתון מוריה" שמתנשא לגובה 20 קומות ברחוב הירקון 155 (היום "לאונרדו פלאזה תל אביב"); ב-1975 הצטרף מלון "רנסנס", בן 21 קומות, ברחוב הירקון 121; כעבור שנה מלון "שרתון", בן 22 קומות, ברחוב הירקון 115(מחוץ לשטח מחלול, על הריסות "הבית האדום"); וב-1977 מלון "ארמון", בן 21 קומות, ברחוב הירקון 145.

מלון ''דן'' הנמוך על רקע הטיילת. היום הוא נבלע במגדלים מסביבו (צילום: דוד רובינגר)
מלון ''דן'' הנמוך על רקע הטיילת. היום הוא נבלע במגדלים מסביבו (צילום: דוד רובינגר)
לימים נבנו מגדלים נוספים בקו החוף, במגמה שמרגלית מכנה אותה "שיטת מגדל מביא מגדל", והמשיכו להגדיר את קו הרקיע הפרוע של תל אביב כפי שהוא נראה מהים: מגדל האופרה, מלון דיויד אינטרקונטיננטל, ו-sea one שנחנך לאחרונה (מלון רויאל ביץ') כשהתמורה שהוא מעניק לתושבי העיר היא בית קפה שפתוח לרחוב. כולם תוצר של אותה שיטה - כולם נבנו על קרקע ציבורית.

מטלה ציבורית? איזה בדיוק?

עיון בפרוטוקולי הדיונים שבהם מתקבלות ההחלטות ובתקנוני התוכניות מציג שתי מסקנות: ההחלטות על הקמתו של מגדל כזה או אחר בעיר, גם על החוף, לא מתקבלות לפי נוהל ברור, אלא לפי גחמה מקומית; והיזמים מחויבים במטלה ציבורית. האם מישהו שאל את הציבור אם בתמורה כה מינורית הוא מוכן שיחסמו לו את הנוף? האם הציבור מסכים שגורדי השחקים המתרבים יתרמו לעליית מחירי הדיור בעיר שלו? לא באמת. הנה דוגמה: בתקנון תוכנית מלון "פאלאס" נכתב, כי מטרת המלון היא "לאפשר הקמת בית מלון תוך הבטחת המשך ציר שדרות נורדאו וחיבורו לטיילת הים". בתקנון מגדל המגורים שנבנה בהרברט סמואל נכתב, כי "תירשם זיקת הנאה לטובת הציבור". מה מעניקים המגדלים האלה לתושבים במציאות, בזמן שברור מה הם לוקחים מהם?

להבי טוענת שלא תמיד ברור כיצד הציבור נהנה מהמטלות הציבוריות שמושתות על היזמים, והיא מספקת שלוש דוגמאות: "הייעוד הציבורי בפרויקט מגדל נחושתן (בנווה צדק) אושר בסופו של דבר לשימוש מסחרי; בפרויקט מגדל אלחנן העתיקו בית ספר חרדי לבני ברק; ובמתחם השוק הסיטונאי מקימים פארק ציבורי מסוגר מהציבור, בגובה 8 מטרים מעל פני הקרקע" (להבי עצמה תמכה בהחלטה האחרונה, יש לציין).

מה זאת ''זיקת הנאה'', אותה מטלה קטנה שהעירייה דורשת מהיזמים? בית קפה למרגלות מלון רויאל ביץ', למשל (צילום: דור נבו)
מה זאת ''זיקת הנאה'', אותה מטלה קטנה שהעירייה דורשת מהיזמים? בית קפה למרגלות מלון רויאל ביץ', למשל (צילום: דור נבו)
היא טוענת שהמטלות הציבוריות מובאות לוועדה בשלב מאוחר, אחרי שהתכנון הוא עובדה מוגמרת: "ברור שאת המטלות העירייה סוגרת עם היזמים בהליך שפוגע בתמורה שהציבור מקבל. פעמים רבות משתמשים בכספי הפרויקט בשביל לתת לכאורה מתנה לציבור, רק שהוא לא ממש מרוויח ממנה. כי מה שהציבור לפעמים מקבל אלו גלריות שלא פתוחות לקהל, מבנה ציבורי עם שימושים מסחריים, בריכה לשכונה שסגורה לציבור או מלונות בוטיק". האדריכל יודן רופא, מעמותת "מרחב", אינו רואה טעם להתנגד לבנייה על החוף מכיוון שזו עובדה מוגמרת. עם זאת, הוא טוען שהנזק המהותי נמצא מתחת למגדלי החוף - ברחובות שבהם הם מוקמים. "כל האזור שנמצא מדרום לטרומפלדור ממש ג'יפה. התכנון נועד רק לכלי רכב, ואין שם אנשים", הוא אומר.

ואמנם, מי שצועד ללכת ברחובות הסואנים האלה עלול לסיים את היום בחדר מיון. העירייה מקדמת את הקמתם של בתי מלון ומגדלי יוקרה כבר 60 שנה, מבלי שהיא משפרת את מצבם של הרחובות הרלבנטיים. אראל אומרת ש"אנו עורכים בדיקות תכנוניות על מנת לשפר את מרחב הולכי הרגל ברחובות אלה, וכחלק משיפור מרחב הטיילת שופצה הטיילת בין חוף גורדון לפרישמן". היא מדגישה, בתשובה לשאלה על הקמתם של מגדלי יוקרה לצד המלונות, כי "אחת ממטרות תכנית המתאר והחזון העירוני היא עידוד מלונאות. התכניות כוללות שימושים מעורבים של מלונאות ומגורים על מנת לממן את בניית המלון".

מבט ממדשאת צ'רלס קלור על אזור חניון הכרמלית. גם הוא יתמלא במגדלים (צילום: דור נבו)
מבט ממדשאת צ'רלס קלור על אזור חניון הכרמלית. גם הוא יתמלא במגדלים (צילום: דור נבו)

תגובת העירייה לטענות של מיטל להבי:

"הוועדה המקומית שמיטל להבי חברה בה פועלת על פי הדין, כאשר בראש מעייניה האינטרסים הציבוריים שבסמכותה. בניגוד לנטען, מאות תכניות נדונו בוועדת התכנון, והוטלו על היזמים מטלות ציבוריות רבות לטובת פיתוח המרחב הציבורי, כמו בפרויקטים ברוטשילד שבכספי ההשבחה שלהם שוקמו רחוב שינקין, אחד העם, רחוב אלנבי ושדרות רוטשילד, פרויקט אסותא בו היזם נדרש לבנות גן ילדים ציבורי ועוד פרויקטים רבים. שלוש הדוגמאות שהובאו אינן נכונות. כך, לדוגמה, בשוק הסיטונאי הוטלו מטלות ציבוריות ליזם והן כוללות פארק פתוח המשתרע על כ-15 דונם , בניית בית ספר יסודי וקאנטרי קלאב והכל לטובת הציבור.

"ראוי לציין, כי בכל תוכנית בוועדה המחוזית יש נציג של מהנדס העיר, וראש העירייה אינו מהסס להביע את דעתו באותם מקרים שבהם הדבר נדרש, ולהיות מעורב בנושאים עקרוניים כגון תכנית המתאר, דיור בר השגה, התנהלות הוועדה וכיוצא בזה".

  • כתבה ראשונה בסדרה