רחוב פין באזור התחנה המרכזית הישנה בתל אביב הוא אחד הרחובות הידועים לשמצה בעיר, עם זונות, נרקומנים, תשתיות רקובות ואוכלוסיית שוליים. "רחוב אגרסיבי מאוד", מגדיר אותו האדריכל רפי אלבז, ולמרות זאת, הוא לא נבהל. עד כדי כך שהוא מתכנן בו בניין גדול – כ-40 דירות על שש קומות (ואולי יותר, העניין עדיין במשא ומתן מול העירייה). גם בקהל היעד שלו הוא מאמין: אנשים כמוהו, לדבריו, שאוהבים את תל אביב, רוצים לחיות בה, אך משהקימו משפחות לא יכולים להרשות לעצמם דירות מרווחות יותר במרכז העיר. את הבניין שלו מציע אלבז כאלטרנטיווה ליציאה מהעיר, במחיר של כשני שלישים מהמחיר הממוצע במרכזה: במקום כ-25 אלף שקלים למ''ר, כ-16 אלף שקלים למ''ר. אלבז יודע על מה הוא מדבר: ב-30 השנים האחרונות הוא חי ועובד בניו יורק. כבר 15 שנים הוא חי בוויליאמסבורג שבברוקלין, שם נולדו שני ילדיו. הוא בין האנשים שהפכו אותה למה שהיא היום: שכונה טרנדית, שבה חיים אמנים, אנשי רוח ומשפחות צעירות. כשהוא נכנס לגור בה היו ברחובות בעיקר נרקומנים וזונות.

הפרויקט הראשון שלו הוא זה שבו הוא גר עד היום: ה"אסקווייר בילדינג" – לשעבר מפעל לייצור משחות נעליים, שאותו הפכו אלבז ושותפיו לבניין מגורים שכולו לופטים. "הבעלים קנתה אותו במיליון וחצי דולר בשנות ה-80", הוא מספר. "היום יש שם 75 דירות, שכל אחת מהן שווה את הסכום הזה לבדה". היום, לדבריו, הוא חתום על עשרות פרויקטים בשכונה, כאדריכל-יזם.

הכיוון: מזרח

הוא קורא לזה "התחדשות אורבנית", וזה מה שהוא רוצה לעשות גם בתל אביב. "אני מאמין שתל אביב הולכת מזרחה, כמו כל הערים". וזו התזה של אלבז: ערים גדולות מתפשטות קודם צפונה, אחר כך מערבה, אחר כך דרומה ורק לסוף מזרחה. "תראו את מזרח לונדון, תראו את וויליאמסבורג. כשלא נותר מקום לבנות זה הנתיב האחרון והמתבקש. במקרה הזה, 800 מטרים מרוטשילד, סמוך לאיילון. המתווה האורבני מדהים ביופיו – מרווחים שלא מוצאים בתל אביב בין בניינים – מבנים מעניינים, בית הספר 'מנשר' שייפתח – נראה לי שההתפתחות לשם היא טבעית".

"יש לי חזון של קהילה. תל אביב הופכת לעיר לעשירים. צריך לתת הזדמנות לאנשים כמונו, שפשוט לא עומדים בעומס. אנשים מצליחים, ששורדים בלבד, לא מתקדמים. החזון שלי יאפשר להם לגור עם משפחותיהם בתל אביב. צריך להוביל טרנד, כמו בוויליאמסבורג. להביא לשם אנשים מהמילייה שלי, בעלי מקצועות חופשיים. לא למכור במחיר יקר אלא נוח, ועל ידי כך לייצר התחלה של תהליך".

הדירה של אלבז בוויליאמסבורג. חללי המפעל הוסבו ללופטים (צילום: רפי אלבז)
הדירה של אלבז בוויליאמסבורג. חללי המפעל הוסבו ללופטים (צילום: רפי אלבז)
הוא מבין היטב שכדי למשוך את האוכלוסייה שעליה הוא מדבר צריך להציע לה בניין עם מאפיינים אופנתיים ואיכותיים, כמו בנייה ''ירוקה'', או גמישות תכנונית: המרפסות והפנלים של הבניין ייוצרו מראש מסיבי פוליגלס מעורבים בבטון מינרלי טבעי, ויחוברו לשלד בצורה שמאפשרת שינוי מהיר של הפרוגרמה שלו. המבנה של הדירות מודולרי: בתוכניות יש כמה פרוטו-טייפים של דירות, שניתן לשלב בצורות שונות, כדי לייצר קומבינציות שונות שיתאימו לדיירים שונים. שטחן קבוע - 55 מ''ר או 80 מ''ר, אך הן מתוכננות כך שאפשר יהיה לקנות אותן בכפולות, למי שמעוניין בדירת 110 או 160 מ''ר.

בנוסף מתכנן אלבז להקנות לבניין מאפיינים של מרכז העומד בפני עצמו, עם הרבה שטחים משותפים, גג ירוק ופורח לשימוש הדיירים וגן ילדים מובנה בקומת הכניסה, "כי אף אחד היום לא יסכים לעבור לשם אלא אם תגיד לו שיש גן ילדים בתוך הבניין", הוא מודה.

''העירייה בעד, אבל לא ממהרת''

הפרויקט עדיין לא נמצא בשלב שיווקי: "אין מספיק תמיכה כדי לקדם את זה", מסביר אלבז. "הייתי מאוד שמח אם עיריית תל אביב היתה מזהה את ההזדמנות הזו כדי לדחוף לכיוון ולייצר תשתיות שיעודדו אנשים לבוא. בתור מישהו שהוא בעל ניסיון מוויליאמסבורג, שמאוד הצליחה – אנחנו יכולים ללמוד מהעולם איך אפשר לחדש ולהרים את החלקים הפרומים של העיר. זה מתחיל באמנים, ממשיך במעבר של משפחות, אבל צריך את התמיכה של העירייה – ריאות ירוקות, תשתיות, גני ילדים. כארכיטקט אני יכול רק לייחל שזה יקרה, שהעירייה תזהה את הפוטנציאל. בניו יורק נתנו תמיכה, מאמץ ומשאבים. כרגע עיריית תל אביב תומכת ומצהירה שהיא מעוניינת לפתח את השכונה, אבל בפועל אני לא מזהה הירתמות. הם בעד, אבל לא ממהרים לבנות תשתיות".

נוף לנהר. וויליאמסבורג (צילום: רפי אלבז)
נוף לנהר. וויליאמסבורג (צילום: רפי אלבז)

בעיה אחרת היא המוניטין של השכונה: "כולם נורא מתלהבים, אבל בסוף, כשאתה לוקח אותם לשטח, הם אומרים 'וואו, מה הולך פה'. אבל כשאני עברתי לוויליאמסבורג זה היה יותר גרוע מהתחנה המרכזית הישנה – זנות, סמים, יריות. אשתי פחדה ללכת ברחוב. וזה כולה 15 שנה. כשאני רואה מה הולך ברחובות השכונה עכשיו אני מתמלא בגאווה. שוק איכרים, שוק עתיקות, מוניות מים ישירות לוול-סטריט (ווילאמסבורג נמצאת על הנהר. ע"צ), בריכה עירונית חדשה ועצומה. שכונה שוקקת. אני מאמין שלתחנה המרכזית הישנה יש את האיכויות האלה, הכל תלוי בקהל שיגיע".

ומה עם העובדים הזרים שהשכונה הפכה לביתם? "העובדים הזרים יזוזו עם הזמן כי זה הולך ומתייקר". הוא לא מתכחש לכך שההתחדשות האורבנית שעליה הוא חולם תביא לדחיקת רגליהם של החלשים: "התהליך הזה קורה בכל עיר מודרנית עם מחסור בקרקע, הקצוות נדחקים יותר ויותר החוצה. זה תהליך טבעי".

>> פרטים נוספים – כאן. האתר של "life form'', משרדו של רפי אלבז - כאן .

>> עוד על עתידה של שכונת נווה שאנן - כאן

>> ומה יעלה בגורלו של גן החשמל -האם יהפוך לעוד רובע מצועצע לעשירים?