מאת נעמה ריבה

חומת ההפרדה בין הים לתל אביב ממשיכה להיבנות, והפעם היא מתקדמת מזרחה אל הרחוב המקביל לטיילת - רחוב הירקון. מגדל חדש בן 20 קומות עומד להצטרף לשורה המתמשכת של מגדלים שחוסמים את החוף מהתושבים, והפעם העירייה עצמה שותפה לתכנון. מדובר במגדל שייבנה ברחוב הירקון 33-37, בין הרחובות הרב קוק וגאולה, מדרום ל"מגדל האופרה". התוכנית (תא/ 3690) נדונה בשבוע שעבר בוועדה המחוזית ואושרה להפקדה. לאחר שתידון גם בוועדה הארצית לשמירה החופית (ולחו"ף), תהיה פתוחה להתנגדויות הציבור.

יזמי התוכנית הם ולרי קוסטובצקי והוועדה המקומית לתכנון ובנייה בתל אביב, כלומר העירייה עצמה, כשהמתכנן הוא אדריכל אלישע רובין. הבניינים הקיימים שנמצאים במגרש, שכולל חמישה דונם, ייהרסו ועל חורבותיהם יוקם מתחם של מגורי יוקרה, מלונאות ומסחר. מעל קומת מסחר וחמש קומות של בינוי צפוף בצורת האות ח', שישמשו כבית מלון ומעליו מרכז ספורט וכנסים, יתרומם מגדל בן 13 קומות ובו עוד שלוש קומות מלונאות ו-10 קומות של דירות פאר. בסך הכל יהיו, לפי התוכנית, 20 קומות שיכילו 276 חדרי מלון ו-58 דירות על פני 20,441 מטרים רבועים.

התוכנית, שפרטיה המלאים והדמיותיה נחשפים כאן לראשונה, בערוץ האדריכלות של Xnet, תואמת את רוח מחלקת ההנדסה של עיריית תל אביב-יפו ואת המדיניות שמקדם מהנדס העירייה, האדריכל עודד גבולי. גבולי הגן לא אחת בוועדות התכנון ובכלי התקשורת על תוכניות העירייה לחסום את קו החוף באמצעות רצועת מגדלים, כשהוא מסביר שהמדיניות הזו היא חלק מהכלכלה העירונית, מחזקת את העיר, ולולא הקמתם לא תוכל לבצע העירייה פרויקטים אחרים לרווחת הציבור.

המגדל החדש יהפוך לחלק מחומת ההפרדה שנבנית בין העיר לים (מתוך מצגת של אלישע רובין אדריכלים)
המגדל החדש יהפוך לחלק מחומת ההפרדה שנבנית בין העיר לים (מתוך המצגת שעומדת לאישור)
המגדל: 20 קומות. מסחר בקומת הקרקע, מלון ומגדל מגורי יוקרה (מתוך מצגת של אלישע רובין אדריכלים)
המגדל בן 20 הקומות במבט מהחוף (מימין) ומרחוב הירקון (משמאל). מסחר בקומת הקרקע, מלון ומגדל מגורי יוקרה
המצב הקיים - מבנים נמוכים שהוקמו בעקבות התוכנית ההיסטורית שנערכה לעיר
המגרש כיום. מבנים נמוכים שהוקמו בעקבות התוכנית ההיסטורית שנערכה לעיר

זהו לא המגדל היחיד שעומד להיבנות שם. העירייה קידמה, ללא יזם, תוכנית נוספת ברחוב הירקון 23-27 (תא 4108) על שטח של שלושה דונם. המתכננת היא ראש צוות מרכז במנהל ההנדסה, האדריכלית לריסה קאופמן. מתוכנן להיבנות שם מגדל בן 18 או 19 קומות, שיכלול שטחי ציבור ומסחר, 127 חדרי מלון ו-55 דירות יוקרה (המספרים אינם סופיים). שטח הבינוי הכולל הוא כ-14,000 מ"ר, בין הרחובות אהרונסון וזרובבל.

המצב העתידי - המבנים הנמוכים יהרסו במקומם יבנה מתחם מלונאות ומגורי יוקרה מסיבי.
פרויקט הירקון 33-37. המבנים הנמוכים ייהרסו ובמקומם יבנה מתחם מלונאות ומגורי יוקרה דומיננטי

שתי התוכניות הן חלק ממדיניות נקודתית במתחם המכונה 502 ב' וששטחו 130 דונם. הוא כולל את הרצועה בין רחוב הירקון במזרח לטיילת הרברט סמואל במערב, על הרחובות הניצבים להם  (מדרום לצפון): מסוף כרמלית, דניאל, נחמיה, עזרא הסופר, זרובבל, אהרונסון, הרב קוק, גאולה, יונה הנביא ואלנבי.

העירייה מצדיקה את הקמת שני המגדלים, והמגדלים הנוספים שמוקמים לאורך המקטע (ולמעשה לאורך קו החוף כולו), בכך שהם מעודדים עירוב שימושים של מלונאות, מסחר ומגורים. עירוב השימושים הוא מדומה, כיוון שמדובר במגדלי יוקרה בלבד. הסבר נוסף שהעירייה מספקת הוא שהתוכניות יאפשרו להרחיב את רחוב הירקון וייצרו "רצף של מרחב ציבורי המשכי". אלא שבתמורה להרחבת הרחוב, הבלוקים העירוניים הסמוכים לקו החוף - אותם בלוקים שהעירייה מתעקשת לשמר בלב העיר ושהם תוצר של התוכנית ההיסטורית של העיר (תוכנית גדס) - נהרסים לטובת מגדלים, שתכסית הקרקע שלהם מסיבית וגדולה.

במצגת שהוכנה בצוות מרכז במחלקת ההנדסה נכתב, כי ברחובות שמובילים לים "ייפתחו מדרכות שיהיו מוצלות למעבר הולכי רגל ומסלולי אופניים עם חזיתות פעילות ומסחריות ככל שניתן". הולך הרגל שמנסה היום לרדת לים מכיוון רחוב הירקון, למשל לצד מגדל sea1 (מלון רויאל ביץ'), מגלה שהמגדלים שנבנים קוברים את החזון שנכתב בתוכניות ומייצרים מציאות עגומה למדי.

מצב קיים: רחוב הירקון צר (מתוך מצגת של צוות תכנון מרכז, מחלקת ההנדסה, עיריית תל אביב)
מצב קיים: רחוב הירקון צר (מתוך מצגת של צוות תכנון מרכז, מחלקת ההנדסה, עיריית תל אביב)
המצב העתידי: בעקבות בניית המגדלים, העירייה שואפת להרחיב את רחוב הירקון. האם האזרחים יצעדו בהנאה ברחוב בעקבות השינוי?  (מתוך מצגת של צוות תכנון מרכז, מחלקת ההנדסה, עיריית תל אביב)
המצב העתידי: בעקבות בניית המגדלים, העירייה שואפת להרחיב את רחוב הירקון. האם האזרחים יצעדו בהנאה ברחוב בעקבות השינוי? (מתוך מצגת של צוות תכנון מרכז, מחלקת ההנדסה, עיריית תל אביב)
קו החוף העתידי כפי שמתוכנן במחלקת ההנדסה של עיריית תל אביב. במרכז - מגדל sea1 בקצה העליון - מגדל האופרה  (מתוך מצגת של צוות תכנון מרכז, מחלקת ההנדסה, עיריית תל אביב)
קו החוף העתידי כפי שמתוכנן במחלקת ההנדסה העירונית. במרכז נראה מגדל sea1, משמאלו המגדל של אלישע רובין, ובאופק השמאלי מגדל האופרה (מתוך מצגת של צוות תכנון מרכז, מחלקת ההנדסה)

כיצד ישפיעו המגדלים על משטר הרוחות והצללה בחוף?
מלבד ההיבטים הכלכליים-חברתיים-עירוניים, המגדלים שנבנים על קו החוף משפיעים על משטר הרוחות והצללה בסביבתם. בשנים האחרונות החלו לצרף למסמכי התוכנית דו"ח הצללות ורוחות. דו"ח כזה צורף גם לתוכנית "הירקון 33-37". בתקציר הדו"ח מוסבר, כי עבודת הבדיקה נערכה לפי הנחיות מנהל מחוז תל אביב ותקן בנייה ירוקה. התקן דורש לשמור על זכויות השמש של הבניינים הסמוכים ושל השטחים הפתוחים, ומחייב חשיפה לשמש של 50 אחוזים לפחות משטח הגגות ב-21 ביוני (היום הארוך בשנה) למשך ארבע שעות לפחות ביום - בין 9 בבוקר ל-3 אחר הצהריים.

במסמך שערכה חברת E.S.D נכתב כי היא השתמשה בקריטריון אחר: שאין הרעה של 20 אחוזים בזכויות השמש (קריטריון שקבע מחוז ת"א בלבד, ושאינו משלב את תקן הבנייה הירוקה). כך, למשל, כשבחנו את השפעת המגדל העתידי על קבוצת מבנים מסוימת, מצאו שכיום החזיתות מוצלות למשך 4 שעות וחצי ובעקבות הקמת המגדל יוצלו למשך 5 שעות (מ-74.3% ל-82%). קבוצה נוספת של בניינים שמוצלת כיום במשך שעתיים וחצי ביום, תוצל בעקבות הקמת המגדל 4.5 שעות - שינוי מ-43.6% ל-75.5%, שחורג מהקריטריון הנדרש.

בדיקה אחרת שנכללת בדו"ח בחנה את השפעת המגדל על על שימוש במתקנים סולאריים, ונמצא כי תהיה חריגה בשלוש מתוך 14 קבוצות המבנים שנבדקו. למרות החריגות נכתב במסקנות, כי "אין פגיעה בלתי סבירה בזכויות השמש בסביבה הבנויה למעט מספר מבנים בודדים. שטחים פתוחים עומדים במלואם בקריטריונים שהוגדרו. לכן, השפעת הבינוי המוצעת אינה מייצרת פגיעה בזכויות השמש ומתאימה למרקם הסביבתי העירוני".

פרופ' אדריכל גדי קפלוטו מהטכניון, שחוקר את השפעת הבנייה על תנאי הנוחות בשטחים הפתוחים בעיר, סבור שהפרויקט אינו עומד בקריטריון שנקבע. הוא מדגיש שהדו"ח לא מתייחס למגדלים ובניינים עתידיים שיוקמו בסביבת המגדל שנבחן, ושעלולים להחמיר עוד את המצב מבחינת השכנים. "על העירייה היה לבקש לכלול תוכניות אלה בכל הבדיקות כדי לקבל תמונה נאמנה ולא מטעה", אומר קפלוטו. 

בדיקת השפעה המגדל על הצל בסביבתו (מתוך דו
הצל שהמגדל יטיל על סביבתו (מתוך דו"ח מיקרו אקלים - הצללות ורוחות שצורף למסמכי התוכנית, אתר משרד הפנים)

המאבק על הדולפינריום לא תם
בעוד המגדלים ממשיכים להיבנות, המאבק נגד תוכנית הדולפינריום לא תם. התוכנית, שבמסגרתה אמור להיהרס הדולפינריום הנטוש לטובת רצף טיילת, ובתמורה יוקמו שני גורדי שחקים מעברו השני של הכביש, אושר למעשה בכל ועדות התכנון תוך הדיפת ההתנגדויות של התושבים. אך אלה לא אמרו נוטש, ויוצאים לקרב מאסף: עתירה לבית המשפט המחוזי בתל אביב, שתוגש ביום ראשון הקרוב (4.7).

באמצעות בא כוחם, עו"ד עומר קריסטל, טוענים העותרים כי התוכנית - שהיא תוצר של הסכם משולש בין העירייה, היזם יוסף בוכמן ורשות מקרקעי ישראל – "מתעלמת מהנורמות התכנוניות שנחקקו מאז נרקמה העסקה ב-2002-2003 (...) ולביקורת החריפה שהובעה כלפיה בדו"ח מבקר המדינה". העותרים מציינים את הפער הבלתי סביר בשווי הנכסים: שווי הזכויות שמוחזרות לציבור עם הריסת הדולפינריום נאמד ב-42 מיליון שקל, בעוד שהמגדלים החדשים יהיו שווים ליזם כ-1.3 מיליארד שקל. לכן, הם יטענו, ראוי שמקרקעי הדולפינריום יופקעו והיזם יפוצה בשווי כספי. גבולי, שנחשף לרעיון זה בדיון בוועדה המחוזית, כבר הודיע כי הוא לא בר-ביצוע.

האם ההזנחה הועילה ליזם?

הסכם החכירה בין היזם לרשויות עומד לפקוע ב-2027, ודווקא מצבו כמפגע מתמשך ללא טיפול מצד בעליו מסייע להם. "נראה שדווקא הזנחתו הקשה הפכה את המתחם לכלי מיקוח בידיו לביצוע עסקה הגורעת מאות מיליוני שקלים מקופת המדינה", טוען קריסטל, ואומר בשיחה עם xnet כי "50% מערך ההשבחה הגלום בתוכניות שמאפשרות הקמת מגדלים בקו החוף, משולמים לקופת הרשות מקומית. קו החוף של תל אביב הם המקרקעין היקרים ביותר במדינת ישראל". נציג העותרים תוהה: "אילו לא היו משלמים היטל השבחה לרשות המקומית אלא דווקא למדינה, כדי שתיצור חלוקה שוויונית בין הרשויות המקומיות (ובהתאם לצרכיהן), האם עדיין היו מקדמים תוכניות שבמהותן יוצרות חומות הפרדה בין הציבור הרחב לבין קו החוף והים"?
חברת מועצת העירייה, עו"ד שלי דביר (עיר לכולנו) שמזוהה עם מאבק התושבים, סבורה שבשנים האחרונות השיקול העיקרי של העירייה בבואה לקבל החלטות הוא כלכלי. "העירייה משלשלת לקופתה עשרות מיליוני שקלים מכל פרויקט על החוף", אומרת דביר. "חשוב להבין שבמצב שבו קופת המזומנים נמצאת בעודף, ובנוסף ניתן להמשיך להעשירה מפרויקטים שאינם על קו החוף (למשל מגדלים על גדות האיילון או בגוש הגדול, נ"ר), ראייה כלכלית נכונה יותר היא לבדוק מה המשאב הציבורי החסר באותו אזור ובאזור החוף. מדובר בשטחים פתוחים".

הציבור מוגבל בהתנגדויות

שלוש התוכניות העכשוויות והדיונים שמלווים אותן מסמנים בעיה חמורה מבחינת האזרחים: לציבור אין אפשרות להעלות טיעון כלכלי או חברתי נגד תוכנית כזו או אחרת, אלא טיעון תכנוני בלבד. ועדות התכנון השונות – המקומית, המחוזית, הארצית והוולחו"ף - כמו גופים רגולטוריים נוספים כדוגמת המשרד להגנת הסביבה, מגיעים להסכמות משותפות שמשאירות את האזרחים ללא יכולת אמיתית להתנגד.